Változik az ingatlanpiac Szlovákiában: drágulnak a jelzálogkölcsönök
Fizess elő a Napunkra, és nemcsak ezt a cikket olvashatod végig, hanem további cikkeink ezreiből válogathatsz!
A szocialista örökségnek és a bérlakások hiányának köszönhetően Szlovákia az ingatlantulajdonosok országa, tíz szlovákiai lakos közül kilenc saját ingatlanában él. Igaz, hogy az Eurostat adatai szerint a magántulajdonban lévő ingatlanok 70 százaléka nincs jelzáloghitellel terhelve, a fiatalabb generáció többségének számára az ingatlanvásárlás jelzáloghitel nélkül lehetetlen küldetés.
A jelzáloghitelek piacát ezért nagy figyelem övezi, különösen akkor, ha jelentősebb változások állnak be ezek kamatozásában. Az elmúlt hónapokban Szlovákiában éppen ilyen időket élünk meg, ugyanis a jelzáloghitelek piacán véget ért az alacsony kamatok korszaka, ami sok szlovák háztartásnak okoz fejtörést.
A múltba visszanézve elmondható, hogy a szlovák jelzáloghitel-piac csak a 2000-es évek elején indult növekedésnek, de a jelzáloghitelek népszerűségét sokáig limitálták a magas kamatlábak. A változást az Európai Központi Bank kamatpolitikája hozta meg a 2008-as globális pénzügyi és gazdasági válság után, amikor a jegybanki alapkamat eltűnése a jelzáloghitelek kamatozásának fokozatos csökkenéséhez vezetett.
A szlovák jelzáloghitel-piac igazi aranykora 2016 után kezdődött, amikor az új jelzáloghitelek kamatlába 2 százalék alá csökkent. 2020 környékén az 5 évre vagy ennél rövidebb időszakra fixált jelzáloghitelek kamata egészen 1 százalék alá csökkent, de az ennél hosszabb időszakra fixált kamatok is alig haladták meg ezt a határt. Ebben az időszakban a szlovákiai jelzáloghitelek a legolcsóbbak közé tartoztak az egész Európai Unióban.
A gyorsan csökkenő kamatlábak ahhoz vezettek, hogy a jelzáloghitelek népszerűsége Szlovákiában 2016 után rohamosan növekedett. Olyannyira, hogy a Szlovák Nemzeti Bank 2018 környékén aggódni kezdett ezek gyors növekedése miatt, és az elkövetkező években több lépésben is próbálta az új jelzáloghitelek mennyiségét korlátozni. Ez a szándék azonban nem volt különösebben sikeres, a szlovák lakosság 2022 tavaszáig rajongója maradt az alacsony kamatozású jelzáloghiteleknek.
Ez nem meglepő, hiszen az egy százalék körüli kamatláb mellett a jelzáloghitelek a lakosság egyre nagyobb részét segítették hozzá ingatlantulajdonhoz. Ezt a Szlovák Nemzeti Bank adatai is megerősítik, az ingatlanárak folyamatos növekedése ellenére is egyre könnyebb volt a szlovák medián bérből fizetni az átlagos ingatlan jelzáloghitelének havi törlesztőrészletét.
A sokak számára hozzáférhető jelzáloghiteleknek azonban komoly hatása volt az ingatlanpiacra, ahol a limitált piaci kínálat mellett ezek nagyban hozzájárultak az ingatlanárak folyamatos növekedéséhez. Az elmúlt évtizedben az ingatlanfejlesztők nem tudtak lépést tartani a piaci kereslettel, ezért 2016 után az ingatlanárak Szlovákia mindegyik régiójában nőni kezdtek, és ez a növekedés 2019 után látványosan gyorsulni kezdett.
A szlovák ingatlanpiacon uralkodó állapotokról sokat elárul az a tény, hogy az ingatlanárak növekedését még a globális koronavírus-járvány sem tudta megtörni. Ellenkezőleg, a Szlovák Nemzeti Bank adatai szerint 2020-ban a szlovák ingatlanárak 11,9 százalékkal növekedtek, és ez a tempó 2021-ben 23,5 százalékra gyorsult.
Az ingatlanügynökök beszámolói szerint ebben az időben a kereslet annyira meghaladta a kínálatot, hogy a jobb ingatlanokra a potenciális vevők gyakran egymásra licitálva emelték az árat. A keresletet erősítették a befektetési szándékkal vásárló vevők is, akik a jelzáloghitelek alacsony kamatlábát kihasználva az ingatlanárak további növekedésén terveztek profitálni
A 2021 második felében fokozatosan megjelenő infláció hozta el a fordulatot a szlovák jelzáloghitel-piacon is. 2022 első hónapjaiban nyilvánvalóvá vált, hogy a gyorsuló infláció megfékezésére jegybanki beavatkozásra lesz szükség az eurózónában is, ami az alacsony kamatok korszakának végét fogja jelenteni.
Annak ellenére, hogy az Európai Központi Bank első kamatemelése csak júliusban történt meg, a szlovák bankok már márciusban készülni kezdtek a jövőre, és gyorsan növelni kezdték a jelzáloghitelek kamatlábát. Az egy százalék alatti kamatlábak már márciusban eltűntek a bankok kínálatából, és május környékén a 3 és több évre fixált jelzáloghitelek kamatlába meghaladta a 2 százalékot. A 10 évre fixált jelzáloghitelek kamatlába ugyanekkor már három százalék felé tartott.
Hogy a szlovák bankok miért emelték olyan gyorsan a jelzáloghitelek kamatlábát, az azzal magyarázható, hogy a nemzetközi pénzügypiacok gyorsan elkezdték beárazni az Európai Központi Bank kamatemelését még jóval azelőtt, hogy ez reálisan megtörtént volna. Ehhez még hozzájárult az orosz–ukrán háborúból származó növekvő gazdasági és pénzügyi kockázat, ezért a kereskedelmi bankok már csak magasabb kamatok mellett tudták refinanszírozni szükségleteiket a nemzetközi pénzügypiacon. Mivel a bankok nem szerették volna a jelzáloghiteleket veszteséggel kínálni, ezért a növekvő kamatterheket igyekeztek gyorsan átvinni a kliensekre.
A növekvő kamatlábak mindenképpen nagy változást jelentettek a szlovák jelzáloghitel-piacon, ahol a kliensek már kezdték elfelejteni, hogy magasabb kamatlábak is léteznek. Március folyamán egy utolsó roham indult meg a kereskedelmi bankokba, melynek nagy részét a jelzáloghitelüket még az alacsony kamatlábak mellett refinanszírozni szándékozó kliensek tették ki. Áprilistól azonban már jól megfigyelhető a magasabb kamatlábak hatása, az új jelzáloghitelek mennyisége stagnálni kezdett.
Ez várható volt, hiszen a jelzáloghitelek kamatlábának emelkedése reálisan azt jelenti, hogy a jelenleg érvényes banki szabályok mellett a kliensek kisebb jelzáloghitelhez jutnak hozzá, ami a jelenlegi ingatlanárak mellett nem biztos, hogy elégséges lesz az ingatlanvásárlásra. A vevőknek ezért vagy le kell mondaniuk a kiválasztott ingatlan megvásárlásáról, vagy pedig olyan olcsóbb ingatlannal kell beérniük, melyet tudnak a jelzáloghitelből finanszírozni.
Ezekre a negatív trendekre a Szlovák Nemzeti Bank is felhívta a figyelmet legutóbbi jelentésében. A növekvő ingatlanáraknak köszönhetően a lakhatás elérhetősége, melyet a havi törlesztőrészlet és a nettó medián bér hányadosában mérünk, már 2021 második felében rosszabbodni kezdett Szlovákiában. Ebben az időszakban az ingatlanárak már olyan tempóban növekedtek, hogy ennek a folyamatnak a negatív hatásait a jelzáloghitelek alacsony kamatlábai sem tudták visszafordítani.
